【MyGoNews方暮晨/綜合報導】影響不動產價格的層面廣泛，舉凡經濟、社會、政治、行政等皆有一定程度的關聯，然而當要預測未來房地產市場價格走勢時，我們無法事先預測未來的經濟景氣，亦無法預測未來的兩岸關係或政治發展等，那麼究竟有什麼影響因素是我們可以事先掌握的？
 
人與房地產的關係密不可分，只要有人的地方，就有房地產需求，台北市地政局曾聘請宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華擔任講師，主講「人口與房市結構轉型中的房市趨勢與土地政策方向」課程，讓大家經由人口數量的變動掌握房市脈動，且有助於政府制訂未來的政策方向。

我國房市景氣與人口、房市結構的關係
 
卓輝華表示，房地產市場是經濟活動的一環，我國從1967年起至2014年共有五波房市高峰(圖1)，而自1960年起，我國人口從1,085萬人成長至2,343.3萬人，巧合的是，過去60年來，每當人口增加約200萬至300萬人時，在人口增長的自然需求量帶動，以及經濟、金融、社會等因素的匯集下，便會創造新一波房地景氣與繁榮(表1)。由此可知房地產市場需求與價格的上升，與人口成長的基本居住剛性需求，兩者間有緊密關聯。

高齡化、少子化對未來房市的影響
 
卓輝華指出，我國近幾年來出生率越來越低，相較於1951年至1984年的出生人口數，2017年之後的出生人口數不及其一半，在高齡化比例不斷攀升，出生人口逐漸減少的趨勢下，聯合國經濟社會事務處2017年8月的世界人口展望報告推測，我國人口開始負成長的時間點，依低、中、高推計，分別落在2021、2032及2039年(圖2)，換言之人口負成長最快於2021年發生，而最晚將於2039年發生。

隨著出生人口減少以及人口的老化，扶養比越來越高，使得工作人口經濟負擔加重，對於房地產支出的負擔也更沉重，而房地產的購買消費能力族群大多落於青壯年期(35~50歲)，換言之，倒金字塔型的人口結構將不利於購屋消費活動。另外我國將近七成房屋被高齡族群持有，高齡族群雖因體力喪失、行動不便，產生購買地面層或電梯大樓的換屋需求，但因無經常性和持續性的收入，導致投資房產較趨保守，再者當未來釋出房產給下一代或進入市場時，到時候市場供給增加，房價將有平衡或下跌的反映。
 
房市轉變趨勢下土地及住宅政策探討
 
卓輝華認為，房價是人民決定用腳投票的重要因素，過去六都房產市場的價量發展較其他縣市高，得益於我國將近九成的新增人口都搬進六都生活，然而為因應未來面臨總人口減少和高齡化、少子化等情形，政府應趁國土計畫法剛公布實施之際，研擬區域均衡的發展藍圖，打破以往的行政疆界，重新建構都市與鄉村生態紋理，促進區域均衡發展，將各項行政資源統合規劃與運用，打造成具有國際競爭力的都會區。台灣因人口數量少，內需不足以支撐經濟動能，只有邁向國際市場才能讓經濟持續暢旺，而房地產本就是一個內需為主的產品，當遭逢人口減少之際，如何結合產業、金融、貿易，吸引外國投資或移民置產，將房地產從內部需求擴大到國際需求，將是政府應關注的議題與政策方向。